Loi 16 en copropriété.

La Loi 16 a changé les règles de la copropriété au Québec. Son règlement oblige chaque syndicat de copropriété divise à faire 2 choses.

• Un carnet d’entretien. C’est l’inventaire des parties communes: le toit, les murs, les balcons, les escaliers. Pour chaque élément, on note sa date d’installation, son entretien et ses garanties. On y prévoit aussi l’année des gros travaux, sur au moins 25 ans.
• Une étude du fonds de prévoyance. Elle calcule combien d’argent mettre de côté chaque année. Le but: avoir l’argent le jour où il faut refaire le toit ou les balcons.

Qui les fait? Un ingénieur, un architecte, un technologue professionnel ou un évaluateur agréé, membre de son ordre, qui travaille surtout en immobilier. Un CPA peut aussi faire l’étude. Le professionnel doit être indépendant de l’immeuble: il ne peut pas être administrateur, gérant, copropriétaire ou occupant, ni le conjoint d’une de ces personnes.

Et à la vente? Le copropriétaire qui vend doit remettre à l’acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le syndicat la lui fournit dans les 15 jours suivant sa demande. Elle donne entre autres l’état du fonds de prévoyance et les gros travaux prévus sur 10 ans, avec leur date et leur coût estimés.

Et les petits immeubles? Ils doivent aussi avoir le carnet et l’étude. Certains, comme ceux de 8 condos ou moins, peuvent réviser leur carnet aux 10 ans plutôt qu’aux 5 ans. L’étude, elle, se refait aux 5 ans.

Et une copropriété neuve? C’est le promoteur qui remet le carnet et l’étude au syndicat, dans les 30 jours suivant l’assemblée où les copropriétaires prennent le contrôle du syndicat (Code civil, article 1106.1).

Selon le Code civil, les balcons sont des parties communes (article 1044), sauf si la déclaration de copropriété dit autre chose. Ils vont donc au carnet d’entretien, avec leurs garde‑corps. Le règlement ne parle pas des balcons, mais le carnet doit faire l’inventaire des parties communes.

La déclaration peut en faire des parties communes « à usage restreint »: le balcon appartient à tous, mais il est réservé à un seul condo. Ça change surtout qui paie quoi.

• L’entretien et les réparations courantes: tous les copropriétaires pour un balcon commun; ceux qui s’en servent pour un balcon à usage restreint.
• Les grosses réparations et le remplacement: tous les copropriétaires, selon leur quote-part. Pour un balcon à usage restreint, la déclaration peut prévoir une autre répartition. Le fonds de prévoyance sert à les payer.

La hauteur. Dans un immeuble de plus de 8 logements et de plus de 2 étages, un garde‑corps de balcon fait en général au moins 1 070 mm (42⅛ po). Dans un plus petit immeuble, c’est votre ville qui fixe la règle. Pour des garde‑corps existants, les règles dépendent de l’âge du bâtiment et des travaux prévus: votre professionnel vous le dira.

Cet outil vient de Williams: la loi ne l’exige pas. L’étude du fonds de prévoyance regarde 25 ans devant. Estimez le coût de vos garde‑corps sur cette période, en aluminium et avec une autre option.